SHOPLAND WOLSZTYN · KRAM DEVELOPMENT

Analiza konkurencji i catchmentu

Wolsztyn ma gęstą sieć handlu spożywczego — Lidl, Intermarché, Netto, Stokrotka, trzy Biedronki i dwa Dino w zasięgu 5 minut jazdy — ale w strefie 15 minut nie ma ani jednego parku handlowego ani centrum handlowego.

Wyraźna luka jest w handlu niespożywczym: w mieście nie ma Action, Sinsay, TEDi, JYSK, Half Price, Maxi Zoo, Martes Sport, Decathlon, dm, Hebe ani RTV Euro AGD. Najbliższe sklepy tych sieci są 18–21 km od działki albo nie ma ich wcale. Nie ma też żadnej sieciowej gastronomii — najbliższy McDonald's jest w Grodzisku Wielkopolskim, 17,8 km.

Rynek pierwotny obiektu to strefa 15 minut: 26 485 osób, w tym 7 062 do 5 minut. Park o skali 20 483 m² GLA musi dodatkowo przyciągać klientów z całego powiatu wolsztyńskiego (56 584 mieszkańców).

01Kluczowe wskaźniki

7 062

Mieszkańców do 5 min

izochrona samochodowa

13 767

Mieszkańców do 10 min

przyrost 6 705

26 485

Mieszkańców do 15 min

przyrost 12 718

Parków handlowych i galerii do 15 min

OpenStreetMap

1,9 km

Najbliższy sklep spożywczy

Netto, ul. Spacerowa 30

30 172

Mieszkańców gminy Wolsztyn

GUS, 31.12.2024 · miasto 11 854

7 180 zł

Przeciętne wynagrodzenie brutto

powiat, 83,2% średniej krajowej (2024)

56 584

Mieszkańców powiatu wolsztyńskiego

GUS, 31.12.2024

02Catchment — strefy dojazdu

Izochrony samochodowe 5 / 10 / 15 minut

Izochrony samochodowe wyznaczone silnikiem Valhalla na sieci drogowej OpenStreetMap. Ludność w izochronach: Kontur Population 2023 (siatka H3 ok. 0,7 km²) skalibrowana do danych GUS — to szacunek, nie pomiar. Punkty konkurencji z OpenStreetMap, dystanse w linii prostej od działki (52,130959 N, 16,14795 E).

Strefa	Ludność w pierścieniu	Skumulowana	% catchmentu 15 min
0–5 min	7 062	7 062	26,7%
5–10 min	6 705	13 767	25,3%
10–15 min	12 718	26 485	48,0%
Razem 0–15 min		26 485	100,0%

Jak czytać catchment

Prawie połowa ludności strefy 15 minut mieszka w pierścieniu 10–15 minut — poza miastem. W materiałach dla najemców podajemy strefę 15 minut (26 485 osób) jako rynek pierwotny, a powiat wolsztyński (56,6 tys.) jako zasięg uzupełniający dla formatów, których w regionie brakuje.

Źródła: izochrony Valhalla / OpenStreetMap; ludność Kontur Population 2023 skalibrowana do GUS; dane gmin i wynagrodzeń: GUS BDL 2024; sklepy i centra handlowe: OpenStreetMap — do weryfikacji lokalnej. Analiza z 08.10.2026.

03Operatorzy spożywczy

Co przemawia za kotwicą spożywczą w parku

W strefie 15 minut nie ma parku handlowego ani galerii — kotwica spożywcza w parku będzie jedynym miejscem, gdzie zakupy codzienne łączą się z ofertą niespożywczą.
Brak operatorów hipermarketowych: najbliższy Kaufland jest 19,9 km od działki, Aldi 18 km; Auchan i Carrefour nie mają sklepów w okolicy.
Działka 5,1 ha przy DK32 z planem miejscowym dopuszczającym handel o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m² — parking 595 miejsc, czego nie oferuje żaden sklep w mieście.

Co osłabia sprawę

Nasycenie dyskontami jest wysokie: Lidl i Intermarché 2,1 km, Netto 1,9 km, Stokrotka 2,7 km, trzy Biedronki i dwa Dino w zasięgu 5 minut; w strefie 15 minut 6 Biedronek i 10 sklepów Dino.
Ludność miasta spadła o 13,5% w latach 2002–2024; siła nabywcza powiatu to 83,2% średniej krajowej.
Catchment 15 minut (26,5 tys.) jest mały w relacji do skali parku — kotwica musi przyciągać klientów z całego powiatu.

04Weryfikacja sieci

Obecność sieci w zasięgu 5 / 10 / 15 minut jazdy oraz odległość do najbliższego sklepu (w linii prostej). LUKA oznacza sieć nieobecną w strefie 15 minut.

Operatorzy spożywczy

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Lidl	2,1 km	Komorowska 2a	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
Aldi	18 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 18 km
Biedronka	2,8 km	Gajewskich 1	3 / 4 / 6	obecna do 15 min
Kaufland	19,9 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 19,9 km
Auchan	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Netto	1,9 km	Spacerowa 30	2 / 2 / 2	obecna do 15 min
Dino	2,8 km	Wodna 9	2 / 6 / 10	obecna do 15 min
Intermarché	2,1 km	Komorowska 1	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
Carrefour	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Stokrotka	2,7 km	Żeromskiego 30	1 / 1 / 1	obecna do 15 min

Drogerie

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Rossmann	3,4 km	Dworcowa 7	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
Hebe	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
dm	18 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 18 km

Moda i dyskonty non-food

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Pepco	2,8 km	Rynek 16	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
KiK	3,4 km	Dworcowa 5	0 / 1 / 1	obecna do 15 min
CCC	3,4 km	Dworcowa 5	0 / 1 / 1	obecna do 15 min
Sinsay	18 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 18 km
Action	20,6 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 20,6 km
TEDi	19,4 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 19,4 km
Half Price	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Smyk	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Ochnik	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy

Dom i wyposażenie

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
JYSK	19,4 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 19,4 km

Elektronika

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Media Expert	1,9 km	Spacerowa 30	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
RTV Euro AGD	20 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 20 km

Zoologia

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Maxi Zoo	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy

Sport i fitness

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Martes Sport	18 km	—	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 18 km
Decathlon	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Xtreme Fitness	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy

DIY

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
Bricomarché	2 km	—	1 / 1 / 1	obecna do 15 min
Castorama	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Leroy Merlin	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
OBI	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Mrówka	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Jula	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy

Gastronomia

Sieć	Najbliżej	Adres	5 / 10 / 15 min	Ocena
McDonald's	17,8 km	Fabryczna 1A, Grodzisk Wlkp.	0 / 0 / 0	LUKA — najbliżej 17,8 km
KFC	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Burger King	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy
Popeyes	—	—	0 / 0 / 0	LUKA — brak w okolicy

05Centra i parki handlowe

W zasięgu 15 minut jazdy od działki OpenStreetMap nie wskazuje żadnego parku handlowego ani centrum handlowego. Handel niespożywczy w Wolsztynie to pojedyncze sklepy w centrum miasta (ul. Dworcowa, Rynek) i przy ul. Spacerowej / Komorowskiej.

Kategoria	W zasięgu 15 min
Parki handlowe	0
Centra handlowe	0
Sieciowa gastronomia QSR	0

Dane OpenStreetMap — pokrycie może być niepełne, do weryfikacji w terenie.

06Dostępność drogowa

Działka przy drodze krajowej nr 32 Poznań — Grodzisk Wlkp. — Wolsztyn — Zielona Góra, obręb Karpicko.
Obsługa komunikacyjna z dróg wewnętrznych 1KR, 2KR i drogi publicznej 1KDL, z włączeniem przez istniejące skrzyżowanie — plan miejscowy zakazuje nowych zjazdów bezpośrednio z DK32.
Plan miejscowy: uchwała nr XIX/203/2025 Rady Miejskiej w Wolsztynie z 29.10.2025 — teren usług, w tym handlu powyżej 2 000 m² powierzchni sprzedaży; zabudowa do 10 m, dach płaski.
Przez teren przebiega napowietrzna linia SN 15 kV — koncepcja zakłada jej skablowanie; wzdłuż działki strefa kontrolowana gazociągu DN80.

Uwaga do prezentacji

Ekspozycja obiektu na DK32 jest dobra, ale wjazd prowadzi przez układ dróg lokalnych — w materiałach dla najemców pokazujemy dojazd od istniejącego skrzyżowania, nie bezpośrednio z drogi krajowej.

07Atuty i ryzyka

Atuty

Brak parku handlowego i centrum handlowego w zasięgu 15 minut.
Kilkanaście sieci nieobecnych w regionie: Action, Sinsay, TEDi, JYSK, Half Price, Maxi Zoo, Martes Sport, Decathlon, dm, Hebe, RTV Euro AGD, Smyk — najbliżej 18–21 km albo wcale.
Zero sieciowej gastronomii QSR — najbliższy McDonald's 17,8 km.
Działka 5,1 ha z obowiązującym planem miejscowym pod handel wielkopowierzchniowy, przy DK32.
595 miejsc postojowych i 19,3% terenu biologicznie czynnego wg PZT.

Ryzyka

Wysokie nasycenie dyskontami spożywczymi w promieniu 3 km.
Część formatów z koncepcji ma już sklepy w mieście (DIY 2 km, elektronika 1,9 km, Pepco, KiK, CCC, Rossmann) — potrzebna relokacja istniejących sklepów do parku albo zmiana najemcy.
Catchment 15 min (26,5 tys.) mały w relacji do 20 483 m² GLA.
Spadek ludności miasta −13,5% od 2002; siła nabywcza 83,2% średniej krajowej.

08Rekomendowany mix najemców

Priorytet — formaty nieobecne w regionie: Action, Sinsay, TEDi, JYSK, Half Price, Maxi Zoo, Martes Sport — wszystkie z najbliższym sklepem 18–21 km lub bez sklepu w okolicy.

Formaty obecne w mieście: DIY, elektronika, Pepco, KiK, CCC i Rossmann działają dziś w Wolsztynie — w parku tylko jako relokacja istniejącego sklepu do większego formatu.

Gastronomia: brak jakiejkolwiek sieci QSR w zasięgu 15 minut — warto rozważyć wydzielenie padu drive-thru (KFC, McDonald's, Burger King).

Luki, których koncepcja dziś nie obsługuje: dm, Hebe, RTV Euro AGD, Decathlon, Smyk.

← Powrót do strony projektu Pobierz PDF